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再開発続々も物件不足続く。好調な横浜の住宅市場今昔

横浜のマーケットを知り尽くした3人だから語れる横浜の過去、現在と未来。ここまで包括的、かつ全体的な情報に触れられる機会はそうそうない。

横浜の住宅市場がかつてないほど好調です。続々と再開発が行われ、供給は活発に行われていますが、ニーズがそれを上回る勢いとなっており、みなとみらいでは10年前の1.5倍もの価格での取引が行われるタワーマンションがあり、しかも品薄の状態とか。好況の背景と市場動向、今後の予想などを見ていきましょう。インタビューにこたえたのは住宅賃貸・住宅売買・オフィス賃貸の市場に精通する横浜支店の営業員3名です。

住宅開発は一段落、希少性から資産価値を維持し続けるみなとみらい

すでに8割ほどは完成してきたみなとみらい地区。今後はオフィス、文化施設などが開発の中心に。

横浜での高額賃貸は2000年以前の山手、本牧から始まりました。山手に2校あるインターナショナルスクールへ通う子弟の家族のニーズがきっかけでした。その後、みなとみらい地区の開発が進み、街区初のタワーマンション、M.M.Towers(MMタワーズ)が誕生したのが2003年。以降2008年にかけては分譲はもちろん、賃貸専用タワーマンションなどが続々と建設され、住むまちとしてのみなとみらいの認知度は急激にアップしました。

「弊社ではみなとみらいエリアの賃貸仲介を多く取り扱ってきましたが、この当時の外国人駐在員の借り手は米軍や車部品メーカー関連の企業などに所属する方々が中心でした。その後、徐々に増えてきたのがプラント系、ガソリン系の企業です。特に2011年の東日本大震災の後、日本はエネルギー政策を見直し、海外へのプラント輸出は政府のトップセールスで大きく伸びています。横浜に本社を置くプラント系企業はこれで売り上げを拡大、それに伴って横浜に赴任する外国人を中心とした高額賃貸のニーズも伸びてきています」(ケン・コーポレーション横浜支店・黒岩弘幸横浜支店長)。

賃貸専用の建物が他にないため、非常に稼働率が高いパシフィックロイヤルコートみなとみらい。特に25階以上は人気だ。

とはいっても横浜の高額賃貸の供給は都内に比べると少な目です。借りて住むという概念が一般的でないためか、ディンクスで10~15万円の賃貸ニーズは高いものの、それ以上になると購入する人が多数。高額賃貸利用者には外国人が多く、需要に波があることもあり、都内のように月額賃料100万円、200万円の賃貸専用物件はあまり建ちません。現状で最高額の賃貸は2007年に建設された賃貸専用のパシフィックロイヤルコートみなとみらいの25階以上、50~70万円の住戸。こちらはほぼ100%の稼働と言いますから、ニーズはあるものの、物件がないという状況がよく分かります。となると、分譲物件を賃貸として活用することになりますが、みなとみらいの開発自体はすでに80%強くらいまで来ており、住宅はほぼ完成しています。全体の計画では中央を東西に走るグランモール広場を境に北側が住宅となっていますが、該当エリアはもう埋まってしまっており、分譲物件も今後は出てこないのです。

その一方でオフィスを始め、大学、ホテルなどはまだまだ増える予定です。2019年以降に予定されているものとしては京急グループ本社、資生堂グローバルイノベーションセンター、LGグローバルR&Dセンター、村田製作所の研究開発拠点「みなとみらいイノベーションセンター」、神奈川大学みなとみらいキャンパスなどなど。働く人、通う人は増えるのに住宅は増えないのですから、当然、希少価値は高まってきています。

「みなとみらいで最初に住宅が供給された2003~2007年は不動産市況が厳しかった時代。しかも、まだ更地が目立つ状態だったため、当時の販売価格は坪単価が200~300万円、グロスで6,000~7,000万円と、坪単価150万円くらいが水準だった他地域に比べると、高めではあったもののかなり控えめな設定でした。その後、開発が進み便利になってきたことに加え、住宅の数が制限されていることもあって、今は中古でも坪単価320~330万円ぐらいが相場。2017年に二棟の新築マンションが坪単価420~430万円で出た時には中古物件も値上がりました。その後値段がこなれて多少下がったものの、現在も高値で安定しています」。

横浜らしさを感じる海の見える部屋。東京以上に眺望の価値は高い。

みなとみらいは計画居住人口が1万人で現在は8,000人くらいといったところでしょうか。横浜市統計ポータルサイトによると平成30年9月30日現在4,200世帯以上が住んでいます。そこで常時売買に出されている物件は20戸ほどだそうですから、その希少性の高さが伺えます。さらに、みなとみらいの特徴は海の見え方で価格に大きな差がつくという点。

「築10年でも低層で海の見えない住戸だと坪単価300万円前後ぐらいの値付けになるのですが、高層で海が見えるとなると坪単価400~450万円前後に相場が上がります。賃貸でも坪単価1万3,000円が1万4,000円ぐらいの変化率。ベイブリッジが見えるような部屋は人気が高く、売買取引では強気の価格設定でも決まりやすい状況です」。(ケン・コーポレーション横浜支店・上原課長代理)

次の住宅供給エリアは北仲地区。山手でもいよいよ再開発が動き出す?

みなとみらい同様、限られた地域の開発となる北仲地区。現在建設中のタワーマンションはあっという間に完売した。

みなとみらい地区は一段落としても、横浜ではそれ以外の地域でも活発な動きがあります。これから2020年以降にかけてひとつ、新しいまちが誕生しそうなのが北仲エリア。みなとみらい線の馬車道駅に隣接する一画で、北と西で大岡川河口に面しており、ちょうどみなとみらいと従来からの中心地である関内エリアとの中間に当たる場所です。ここには歴史ある倉庫、石積護岸などが残されており、現在進められている開発はそれらを残しつつ、水辺に新たな賑わいを生もうというものです。

「全体で8ブロックに分けられた現地では早々に完売した2020年完成予定の横浜市最高層になるタワーマンション、2019年竣工予定の客室数2311室の超高層ホテルなどが建設中。さらにあと3棟ほどはタワーが建てられる計画でもあり、大きく変わる可能性がある地域です」。

クラシカルな街並みが特徴の山手町。家族向けの大きな住宅が並ぶ。

以前から人気の山手にも変化の兆しが見られます。元々は賃料70万円以上、3LDK150㎡以上の戸建など、大型賃貸を求める人の多かった地域ですが、早くから開発されてきたため、新たな供給はほぼゼロ。ところが、2021年にこの地にあったインターナショナルスクールが本牧に移転することになっており、それを機に再開発という予測もされています。そもそも、高齢化のため坂が辛いといった理由で住宅を貸す・売るなどの動きもあり、今後は世代交代でその流れが加速しそうです。

「山手の一戸建てはブランド力があり、求めている人が少なくありません。売買価格は1~5億円というところで、3億円くらいまでなら出ればすぐに購入希望者から連絡が入ります。」。

アメリカ風の明るい雰囲気が人気の本牧エリア。和田はその中でも整然とした街並み、大きな区画が特徴。

同様に一戸建てのニーズが高いのが本牧和田エリア。「区画整理が行われており、60~100坪くらいのゆったりとした区画が整然と並んでいて緑も豊富。平坦で電柱がなく、子育てにも良いエリアとして知られています」(ケン・コーポレーション横浜支店・ディーン真実課長代理)。こちらも価格は億単位です。

利便性重視で選ばれる山下町、中華街も変容、建てたい人も増加中

地元横浜、神奈川県のみならず、首都圏全域から愛犬家が集まってきており、これまで世にない施設であったことが分かる。

中心部では山下公園・中華街のある山下町のマンションも人気です。山下町は足回り、生活の利便性が高く、元町・中華街駅からは始発が利用できることもあって、居住を希望するファミリー、カップルが多数。本町通りに建ちならぶタワーマンションの山下公園側のお部屋では空室が出るとあっという間に決まるそうです。

それに比べるとワンルームなど単身者向きの部屋がメインとなっているのが中華街周辺。中華街を囲むように物件が建てられており、遊びも、仕事もという人向きのようです。中華街では中華料理店以外の業種が少しずつ増加。多様化が始まっており、その辺りの変化も不動産に関心のある人には興味深いところでしょう。

ケン・コーポレーションの関連企業(株式会社シブヤテレビジョン)も2017年に「WANCOTT」という犬のための総合施設を中華街の南端、レイトンハウス横浜で開業。ここには106室ものペットホテル、老犬ホーム、600㎡の広さを持つ室内ドッグラン、リハビリやフィットネスコーナー、犬を媒介に飼い主同士のコミュニティを育むスペースなどが用意されており、開業から1年半ほどで会員は8,000人以上、1万頭以上のペットが登録されているとか。横浜から新しいビジネスが生まれているわけです。

地域への貢献なども含め、幅広い事業を展開するKENの横浜支店。今後も大きな話題になるプロジェクトが予定されているそうだ。

また、最近は高額賃貸住宅などへのニーズの高さに期待を寄せ、そうした住宅建設を検討する人が増えています。たとえば横浜の中心部からは少し離れますが、都筑区仲町台には1991年に大森から移転してきた東京横浜独逸学園というインターナショナルスクールがあり、ドイツ人居住者が多い地域。こうした理由によりこのエリアで外国人向け住宅建設を考える人からの相談があるとか。

「外国人を対象にした物件は日本人向けとはサイズ、設備、仕様など根本的な考え方が違います。それに10年後、20年後に競争力を維持する住宅を建てるためにはそれなりのノウハウが必要。個人、企業、行政などからの相談が増えているのはそうした長期的な戦略が重要であることが認識されるようになっているからでしょう」。

交通や生活の利便性といった実用的なメリットに加え、歴史、文化という他にないものも揃うまち、横浜。イベントも多く、住んで楽しいまちという評価もあり、今後も人気、ニーズは続きそうです。

※掲載中の物件名・プロジェクト名・駅名・社員の所属などの情報は2018年10月現在のものです。

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